La Taxe de 3 % : un enjeu stratégique dans les share deal immobiliers

La taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles situés en France (« Taxe de 3 % ») a été mise en place pour lutter contre les mécanismes d’évasion fiscale en matière d’imposition sur la fortune immobilière (précédemment l’impôt sur la fortune), via l’interposition de sociétés étrangères entre les immeubles et les détenteurs ultimes. Elle est assise sur la valeur vénale des biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement par le redevable au 1er janvier de l’année d’imposition.

Si le champ d’application de la Taxe de 3 % est extrêmement large (toutes les entités juridiques même dépourvues de la personnalité morale), de nombreux cas d’exonération existent, soit de plein droit, soit sous réserve d’obligations déclaratives, certaines exonérations étant par ailleurs conditionnées au lieu d’établissement :

Exonérations de plein droit :

• Sans conditions liées au lieu d’établissement de l’entité [1] :
  – Organisations internationales, Etats souverains, et leurs subdivisions
  – Entités juridiques qui ne sont pas à prépondérance immobilière
  – Entités cotées et leurs filiales détenues à 100 %
• Entités dans l’UE ou un pays ayant conclu avec la France une convention fiscale comportant une clause d’assistance administrative visant à lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou un traité comportant une clause d’égalité de traitement
  – Entité détenant des immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces biens, dont la valeur vénale est inférieure à 100 000 € ou à 5% de la valeur vénale desdits biens ou autres droits
  – Entités gérant des régimes de retraite et organismes d’utilité publique ou à gestion désintéressée.
  – Les SPPICAV (≠ SPPICAV « professionnelles »), FPI et entités étrangères équivalentes.

Exonérations soumises à obligation déclarative :

• Entités qui communiquent chaque année au plus tard le 15 mai (déclaration #2746 au format électronique), certaines informations relatives à la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse des tiers détenteurs qui détiennent, plus de 1 % des droits, ainsi que le nombre de droits détenus par chacun d’eux.
• Actuellement, il est également possible de s’engager à communiquer à l’administration ces mêmes informations, sur demande, permettant ainsi d’éviter le dépôt de déclarations annuelles. Toutefois, le projet de loi relative à la lutte contre les fraudes fiscales et sociales adopté définitivement par le Parlement le 11 mai 2026 supprime cette possibilité [2]. A compter de 2027 la souscription d’un engagement ne devrait donc plus être possible. Un dépôt de déclaration pour les entités qui ont antérieurement pris un engagement sera donc très probablement requis à compter de 2027.

Lorsqu’il existe une chaîne de participations, la Taxe de 3 % est due par la ou les entités qui, dans cette chaîne, sont les plus proches des immeubles et qui ne sont pas exonérées sous condition d’obligation déclarative.

Toute entité interposée entre le ou les débiteurs de la Taxe de 3 % et les immeubles est solidairement responsable du paiement de cette taxe. En d’autres termes, la défaillance d’une seule entité dans la chaîne de détention sur ses obligations au regard de la Taxe de 3 % fait peser un risque de mise en œuvre de la solidarité pour les autres entités de la chaîne de détention.

Par exemple, la Taxe de 3 % pourrait être due et la solidarité mise en œuvre si :

• Une entité n’est pas en mesure de justifier, en le documentant, qu’elle remplit l’un des cas d’exonération de plein droit ;
• Une entité non exonérée de plein droit et soumise à une obligation déclarative n’a pas respecté cette obligation de manière satisfaisante ;
• Une entité non exonérée de plein droit ne pouvant se prévaloir d’une obligation déclarative (car ne respectant pas les conditions liées au lieu d’établissement) n’a pas acquitté la Taxe de 3 %.

Le droit de reprise de l’administration étant de 6 années plus l’année en cours dans la majorité des cas, le montant du redressement potentiel peut représenter, au prorata des droits détenus par l’entité défaillante, jusqu’à près de 25 % de la valeur vénale de l’immeuble en incluant la majoration de 10 % par an et intérêts de retard à 2,40 % par an.

La Taxe de 3 % constitue de ce fait un enjeu considérable dans les share deals compte tenu du risque pour l’acheteur de mise en œuvre de la solidarité au niveau de la société détentrice du ou des immeubles, pour une défaillance incombant au vendeur ou l’un de ses associés directs ou indirects dans la chaîne de détention.

Dans le cadre d’un share deal portant sur les titres d’une société immobilière, les risques pouvant exister au regard de cette taxe nécessiteront de :

• Identifier le statut de chaque entité de la chaîne de détention au regard de la Taxe de 3 %.
• Déterminer le cas d’exonération dont chacune se prévaut au 1er janvier de chaque année. La Cour de cassation a récemment jugé que les deux modalités d’exonération sous conditions d’obligation déclarative (dépôt d’une déclaration annuelle ou prise d’un engagement) sont exclusives l’une de l’autre [3]. Autrement dit, en cas de dépôt d’une déclaration après avoir pris un engagement de communiquer, le dépôt d’une déclaration au titre des années suivantes est nécessaire.
• Réunir et analyser la documentation permettant de justifier du cas d’exonération : en cas de dépôt d’une déclaration annuelle, il s’agira de réunir, outre les déclarations déposées, toute la documentation juridique relative à l’identité de l’entité déclarante et ses associés, le nombre de parts actions ou droits détenus par chacun d’eux, les entités interposées, la nature de l’immeuble et sa valeur vénale. Les documents de nature à apporter cette justification sont visés dans le BOFIP BOI-PAT-TPC-20-20 du 05/10/2016 §570. Lorsqu’il s’agit d’entités ou de structures étrangères dont l’organisation complique l’identification des titulaires de droits, l’exercice peut s’avérer particulièrement complexe.
• Mettre en place un séquestre de la documentation.
• Vérifier le cas échéant que la Taxe de 3% a été acquittée par les entités non exonérées ou chiffrer les risques et négocier des garanties.

Au plan pratique que faire en cas d’omission de déclaration ou d’erreur dans une déclaration ?

Les contribuables qui peuvent bénéficier d’une exonération sous réserve d’obligation déclarative mais qui n’ont pas respecté leurs obligations peuvent être mis en demeure par l’administration de régulariser leur situation dans les trente jours.

S’ils remplissent leurs obligations dans ce délai, le paiement de la taxe n’est pas exigé.

Une réponse hors délai entraînera donc l’assujettissement à la taxe (Cass. com., 27 janvier 2021, n°18-21.315). En l’absence de mise en demeure, il est possible de régulariser spontanément sa situation en souscrivant les déclarations. Attention toutefois, cette tolérance ne s’applique qu’à la première régularisation et pour l’ensemble des années non prescrites.

S’agissant des sociétés qui, sans commettre une omission déclarative, souscrivent une déclaration incomplète ou inexacte, la Cour de cassation adopte une position extrêmement sévère : les déclarations incomplètes ou erronées ne sont pas régularisables sur le fondement de la tolérance administrative (Cass. com., 31 janv. 2006, n° 02-20.387, Sté MAPL France, Cass. com., 2 nov. 2011, n° 10-14.466, Cass. com., 4 nov. 2020, n° 18-11.771).

Cette position a été rappelée par le ministre chargé des Comptes publics (Rép. min. n° 4005 : JO AN 7 mars 2023, Masson) précisant que dans ce cas, et pour les erreurs ou omissions commises de bonne foi, le contribuable peut bénéficier d’une réduction des intérêts de retard de 50 %, en cas de régularisation spontanée, ou de 30 %, en cas de régularisation en cours de contrôle.

Lorsque des risques de Taxe de 3 % sont identifiés au cours d’une transaction portant sur des titres de société, la négociation de la documentation contractuelle peut donc parfois s’avérer bien plus compliquée que prévue.
Si une régularisation n’est pas possible, des garanties spécifiques peuvent être mises en place, pouvant impliquer, en sus de la garantie, un séquestre d’une partie du prix de vente.

Dans des cas extrêmes, si les montants sont trop élevés, la Taxe de 3% pourrait remettre en cause le principe même de la transaction.

Le recours à une assurance pourra parfois être pertinent, mais celle-ci diligentera alors son propre audit pour déterminer si elle accepte ou non de couvrir le risque. Le coût de l’assurance pourrait significativement renchérir le coût de la transaction.

Autant de raisons qui soulignent l’importance :

• D’anticiper ces enjeux dès l’acquisition d’un bien immobilier ou l’investissement dans un fonds immobilier, à tous les niveaux de la chaîne de détention
• D’organiser les campagnes déclaratives de Taxe de 3% en amont de la date butoir du 15 mai
• D’engager au plus tôt les démarches d’enregistrement des entités étrangères pour pouvoir procéder au dépôt électronique des déclarations
• De gérer les transactions en share deal en intégrant au plus tôt la démarche d’audit de la Taxe de 3%
• De suivre les évolutions législatives et jurisprudentielles en la matière.

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Article rédigé en collaboration avec Sofian Bouchibi, manager fiscaliste chez Denjean & Associés dans le département Tax & Legal Advisory.
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[1] Sous réserve de certaines conditions : BOI-PAT-TPC-20-10, 12/09/2012 et BOI-PAT-TPC-20-20, 05/10/2016
[2] Loi non encore en vigueur à la date des présentes.
[3] Cass, com, 1er avril 2026, n°25-10.605, Société Sweet Revenge Ltd